Makler in Italien: Provision, Aufgaben und worauf du achten solltest
- Fiona Ulrich
- 8. Apr.
- 4 Min. Lesezeit
Wer ein Haus in Italien kaufen möchte, stößt früher oder später auf Makler („Agenti Immobiliari“). Damit du vorbereitet bist, findest du hier Infos von Provision über Aufgaben bis zu versteckten Risiken. Mit diesem Guide bist du gut vorbereitet.
1. Wer bezahlt die Maklergebühren in Italien?
Bei einem Verkauf einer Immobilie wird in Italien der Makler des Verkäufers sowie der Makler des Käufers bezahlt. Das bedeutet, der Verkäufer bezahlt seinen beauftragten Makler und der Käufer übernimmt die Provision seines Maklers. Bei einem Verkauf eines Hauses stehen also beiden Makler etwas zu. Da jede Partei seinen eigenen Makler auswählen kann, gewährleistet dies eine unabhängige und maximale Auswahlfreiheit. Es kommt jedoch vor, dass einzelne Makler beide Rollen selbst übernehmen möchten um beide Provisionen zu erhalten und daher Kooperationen ablehnen.
Um dies zu vermeiden, sollte mit dem Verkäufermakler im Vorfeld klar vereinbart werden, dass eine Zusammenarbeit mit anderen Maklerbüros ausdrücklich gewünscht ist.
Möchte ein Kaufinteressent durch einen eigenen Makler vertreten werden, muss die Besichtigung der Immobilie über diesen erfolgen. Andernfalls übernimmt in der Praxis häufig der Verkäufermakler auch die Rolle des Käufermaklers, da der Käufer sonst keinen eigenen Makler hätte.
Wie viel Provision ist normal für einen italienischen Makler?
Die Provisionen variieren zwischen den einzelnen Makler. Normalerweise verlangen diese zwischen 2%-5% Provision des Verkaufspreises plus manchmal noch zuzüglich Mehrwertsteuer (IVA), welche sich auf 22% beläuft.
➜ Tipp: Meistens ist der Preis übrigens verhandelbar, weshalb es empfehlenswert ist, freundlich nach einem "Sconto" zu fragen. BEISPIEL RECHNUNG PROVISION:
Beispiel bei einer Immobilie mit dem Verkaufspreis von EUR 1'000'000:
Bezahlung an Makler 3% Provision des Verkaufspreises: EUR 30'000
Mehrwertssteuer (IVA) 22% der Provision: EUR 6'600
3. Wann muss der Makler bezahlt werden?
Im italienische Zivilgesetzbuch (Codice Civile Art. 1755) ist geregelt, dass der Immobilienmakler, sobald das Geschäft durch seine Vermittlung zustande gekommen ist, Anspruch auf seine Provision hat.
Aus diesem Grund wird häufig die Provision beim Abschluss des Vorvertrags oder spätestens beim endgültigen notariellen Kaufvertrag bezahlt.
➜ WICHTIG: Nicht vorab bezahlen! Wenn ein Makler frühzeitig Geld verlangt, Vorsicht!
Gerade bei internationalen Zahlungen können schnell hohe Gebühren entstehen. Plattformen wie "Wise" bieten hier eine praktische Alternative zu klassischen Banken, da sie meist bessere Wechselkurse und niedrigere Gebühren anbieten.
2. Welche Aufgaben übernimmt ein Makler?
Ein seriöser Makler sollte:
Immobilien recherchieren und passende Objekte vorstellen
Besichtigungen organisieren
Unterstützung bei Preisverhandlungen leisten
Im Sinne des Kunden Vorverträge oder Angebote aufsetzen
Grundlegende Infos zu Steuern und Nebenkosten liefern
Kontrolle der Gegenpartei (also zum Beispiel ob der Verkäufer auch der Besitzer der Immobilie ist oder ob irgendwelche Hypotheken auf der Immobilie sind).
Es empfihlt sich trotz allem dabei zu bleiben und zu kontrollieren was der Makler macht oder eben nicht. Der Maklerberuf in Italien ist nicht ohne und wird von gewissen Maklern weniger gut ausgeführt wie von anderen. Am besten macht man sich eine eigene kleine Checkliste und klärt mit seinem Immobilienberater vor zu was gemacht wurde und was noch zu machen ist.
➜ Tipp: Ohne "Angst-machen" zu wollen: Es ist wichtig sich nicht irreführen zu lassen.
Aus eigener Erfahrung empfehle ich, wenn man bedenken hat, lieber doppelt kontrollieren und je nach dem eine Zweitmeinung von einem Anwalt, Berater, Architekten o.Ä. zurück zu greifen, als auf die mündliche Zusicherung des Maklers zu vertrauen.
5. Was macht ein Makler NICHT?
Viele Käufer denken, dass der Makler alles regelt – das stimmt nicht ganz. Gute Makler klären zwar meist schon viele Dinge die nicht in ihrem Aufgabenbereich sind, trotzdem ist zu wissen, dass die folgenden Punkte zusätzlich geklärt werden müssen.
Notararbeit (Prüfung der gelieferten Dokumente) → Muss ein Notar übernehmen
Vertragsgestaltung → Makler darf nur Angebot/Vorvertrag schreiben, Kaufvertrag wird vom Notar gemacht
Finanzierung und Bezahlung → Banken oder Finanzberater klären Kredite, Immobilien-Bezahlungen werden in Italien mit Schecks oder mit Überweisung aufs Notarkonto gemacht.
Versteckte Mängel erkennen → Käufer muss prüfen oder Gutachter engagieren
Auf Schwarzbauten oder Katasterprobleme hinweisen → Käufer muss einen sogenannten "Geometra" oder Architekten organisieren um Baudokumente, Denkmalschutz, Pläne etc. zu kontrollieren.
4. Worauf muss man achten? Die wichtigsten Punkte
Man darf seinen Makler in Italien selber wählen, ich empfehle einen vertrauenswürdigen Partner zu finden und über diesen dann alle Besichtigungen zu planen.
Aufgepasst: Wenn einmal eine Besichtigung mit einem Makler gemacht wurde, kann man den Makler danach schwierig wechseln. Zudem kann er dann Anspruch auf die Provision haben, auch wenn nicht über ihn gekauft wird. Deswegen wie oben bereits erwähnt: möchte ein Kaufinteressent durch einen eigenen Makler vertreten werden, muss die Besichtigung der Immobilie über diesen erfolgen. Andernfalls übernimmt in der Praxis häufig der Verkäufermakler auch die Rolle des Käufermaklers, da der Käufer sonst keinen eigenen Makler hätte.
Achtung: Ein Kaufangebot ist in Italien bindend. Deshalb gilt: nichts unterschreiben ohne sicher zu sein. Und am besten von einem Übersetzer übersetzen oder erklären lassen.
Kaufangebot und Vorvertrag: Vertragsdetails prüfen! Da diese Verträge bereits bindend sind, ist es enorm wichtig, dass jedes Detail stimmt. Auch wenn "genörgelt" wird, weil vielleicht viele Sachen geprüft werden: nicht beirren lassen und im Falle auch hier von Übersetzer oder Anwalt erklären/ übersetzen/ prüfen lassen.
Falls der Makler nicht bereits selber alles preisgibt: Provision vorab klären (und ob IVA also Mehrwertssteuer noch obendrauf kommt oder nicht) und für jedes Haus die effektive Rechnung der Nebenkosten anfragen. Zum Thema Nebenkosten findest Du hier einen guten Artikel.
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